Le bail commercial et le bail précaire : les points à connaitre avant de s’engager

A la différence des contrats locatifs pour un logement privé, le bail commercial a de nombreuses spécificités. Infome vous propose une introduction à ce sujet complexe pour éviter les pièges des baux commerciaux.

But du bail commercial : protéger « le locataire »

Le but premier du bail commercial est de protéger le preneur, c’est-à-dire le professionnel qui désire ouvrir un commerce, pratiquer une activité artisane ou industrielle afin de développer une clientèle dans le temps. Le bail commercial est conclu (en général, hors bail précaire) pour une durée de 9 ans. On parle de bail 3/6/9 en référence aux périodes triennales  permettant au preneur de résilier son bail.  Ceci permettra au preneur de développer sa clientèle pendant une période importante. Mais le revers est qu’il n’est pas possible de résilier son bail avant 3 ans, 6 ans ou 9 ans, ce qui peut être un handicap dans le cas d’un démarrage d’activité.  En cas de résiliation prématurée, le preneur devra verser des indemnités compensatoires au bailleur (sauf en cas de retraite ou en cas de pension d’invalidité). D’autre part, à la fin des 9 ans, le preneur à un « principe de renouvellement du bail » qui lui est acquis (sauf certains cas mais le bailleur devra verser des indemnités).

Le bail précaire : intéressant pour débuter une activité mais attention à l’éviction

Les baux commerciaux sont dans la plupart des cas signés pour une période de neuf ans. Dans certains cas, comme par exemple lors d’un démarrage d’une nouvelle activité, il peut être intéressant de signé un bail plus court. Dans ce cas, on pourra signer un bail commercial précaire (ou bail commercial dérogatoire ou bail de courte durée). Ce type de bail ne peut pas être reconduit pour une période supérieure à 23 mois, il sera transformer en bail commercial classique 3/6/9. Mais attention, à la différence du bail 3/6/9, le bail précaire ne protège pas le preneur contre l’éviction, aucune indemnité n’est possible dans ce cas. Donc ce type de bail peut être dangereux dans le cas où le preneur essaye de développer une clientèle.